La crisi è forte e pagare un mutuo è sempre più difficile. Insomma, capita spesso di saltare qualche rata per poi recuperarla. Le cose adesso si complicano per i proprietari perché le banche potranno prendersi le case dei mutuatari senza pignorarle, evitando il passaggio in tribunale.
Possibile? Quanto accennato da molti mesi è diventata realtà, il Governo ha approvato, dopo il parere delle Camere, il decreto Legislativo che recepisce la Direttiva 2014/17 Ue inerente la delicata materia dei mutui. In questo modo si salteranno le lunghe procedure delle aste giudiziarie.
Possiamo dire che, rispetto alla prima versione del testo di recepimento, sono stati introdotti bilanciamenti riguardo al venir meno del filtro dell’Autorità giudiziaria, nell’espropriazione dell’immobile a garanzia dei mutui, allorché il mutuatario risulti insolvente.
Una clausola facoltativa
La protesta di opposizione e consumatori nel nostro Paese ha portato a un correttivo per cui tale clausola è facoltativa, non retroattiva (si applica ai nuovi contratti) e l’istituto di credito non può obbligare il cittadino a sottoscriverla.
Alla maggior velocità nel recupero del credito, da parte dell’Istituto, ci sono una serie di vincoli ad interesse del cliente.
Per prima condizione, non basta non aver pagato le prime sette rate del mutuo ma perché si arrivi alla diretta acquisizione dell’immobile: necessita il mancato pagamento di 18 rate mensili di mutuo.
I mutui in essere sono esclusi dal nuovo regime.
Per i nuovi mutui resta comunque facoltativo, ossia banca e mutuatario potranno convenire, con clausola espressa nel contratto di mutuo, che in caso di mancato pagamento delle 18 rate mensili di mutuo, il debito si estingua con il trasferimento alla Banca dell’immobile ipotecato o dei proventi derivanti dalla sua vendita.
Si precisa, inoltre, che se il prezzo di vendita dell’immobile è maggiore del debito con la Banca, l’eccedenza va in ogni caso assegnata al mutuatario.
Riassumendo, per far funzionare questa nuova modalità occorre che Banca e cliente si accordino espressamente prima per permettere la nuova procedura. Resta inteso che, in mancanza di questa clausola, la Banca non può espropriare l’immobile oggetto di ipoteca e sua successiva vendita.
Così come la Banca non può condizionare la conclusione del contratto di credito, alla sottoscrizione della clausola medesima.
Se il contratto di mutuo prevede questa clausola, il cliente ha il diritto di farsi assistere da un suo consulente per valutare la convenienza della clausola, onde evitare che questi, data la sua generale posizione di contraente debole nei confronti dell’istituto di credito, possa essere “costretto” ad accettare la clausola stessa.
Inoltre, la legge prevede che il valore dell’immobile espropriato dovrà essere fissato da un esperto.
Il decreto approvato dal Consiglio dei Ministri contiene anche la conferma del divieto del cosiddetto “patto commissorio”, già proibito dal codice civile e l’ammissione del cosiddetto “patto marciano”.
La banca, nel caso di vendita all’asta della casa, potrà trattenere per sé solo la somma necessaria a ripagare il debito, mentre l’eventuale eccedenza deve essere restituita al debitore. Il debito si considera estinto anche nel caso in cui il ricavato della vendita sia inferiore a quanto dovuto.
A chi sono rivolte le nuove regole
Il decreto stabilisce che le nuove norme siano circoscritte a:
mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale;
mutui finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.
La finalità di questo decreto è sicuramente di snellire e abbreviare le procedure per la Banca verso il cliente inadempiente, senza lunghe e complesse procedure esecutive giudiziali, riducendo il rischio della Banca e i costi di esecuzione. Possiamo vederla come una semplificazione che dovrebbe contribuire ad ampliare la disponibilità di credito, migliorando inoltre le condizioni per i debitori.
Oltre a ciò, la finalità della direttiva è quella di “garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili (mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all’acquisto del diritto di proprietà su un immobile). La direttiva impone, tra l’altro, che siano fornite al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate su un Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), spiegazioni adeguate prima della conclusione del contratto di credito e chiarimenti in ordine al calcolo del tasso annuo effettivo globale (TAEG)“.
Nel decreto sono state inserite delle norme che prevedono, oltre agli obblighi informativi e di correttezza dell’informatore, anche che la Banca d’Italia, nelle disposizioni attuative, abbia particolare riguardo ai casi di eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore.
L’obiettivo che tutti noi operatori nel settore immobiliare ci auspichiamo è, tuttavia, di evitare quanto più possibile che si arrivi alla condizione di insolvenza, attuando misure che agevolino l’acquisto della prima casa; misure che diano la possibilità di sospendere il pagamento delle rate quando sopravvengono eventi straordinari che impediscono il pagamento del debito (perdita di lavoro, malattie gravi e altro).
Non ultimo, promuoviamo un’opera di educazione finanziaria che chiarisca bene le conseguenze dell’indebitamento sul bilancio familiare, e, prima ancora, un’oggettiva azione di informazione e trasparenza che la stessa banca deve curare.
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